はじめに
「この家、売った方がいい？それとも貸すべき？」
そんな相談が毎月のように寄せられます。
多くの方が迷う理由は、「感情」ではなく、**税制・費用・将来のリスクなど“情報不足”**です。
本記事では、京都・滋賀エリアの不動産売却・賃貸サポートに強い【京滋リアルティ】が、後悔しない判断基準とリアルな数字・制度の落とし穴をお伝えします。
【売るべきか貸すべきか】不動産活用で最初に確認すべき5つの視点
1.税金の落とし穴｜5年ルールと控除の話
相続した家を貸し出すと、表面上は「毎月家賃が入るから得」に見えます。 ですが実際は、税金や管理コストを差し引くと想像より手元に残らないことも。
注意点：5年を超えて貸すと「空き家特例」が使えない可能性
相続から5年以内に売却 → 譲渡益に最大3,000万円の特別控除が使える
5年超えて賃貸にすると「マイホーム扱い」でなくなり控除が使えない
| 項目 | 売却 | 賃貸（10年） |
|---|---|---|
| 現金化 | 約2,500万円 | 約1,200万円 （10万円/月・空室除く） |
| 管理・修繕費 | 不要 | 約150万円 （15万円×10年） |
| 固定資産税 | 売却後ゼロ | 年5～15万円 （築年数・立地による） |
| 相続税対策 | 特別控除あり | 控除なし、譲渡益課税のリスクあり |
2.売却リスク｜「貸してから売る」は売れにくくなる？
「とりあえず貸して、後で売ればいい」
この考えは、実は多くの落とし穴を含んでいます。
賃貸中＝オーナーチェンジ物件になり、住みたい人に売れない
借主が退去しないと内覧できない
正当事由がないと退去交渉が難しい
結果、「貸してから売る」は手間・コスト・価格すべてにおいてデメリットになる可能性が高いです。
3. 築年数と資産価値｜時間が経つと売れにくくなる現実
築20年を超えると、買主が住宅ローンを組みにくくなります。 結果、価格が下がったり売れ残ったりする可能性が高くなります。
特に京都・滋賀エリアでは、「中古 × 築浅 × ファミリー需要」が強いため、早めの売却が有利なケースが多いです。
4. 感情と数字｜「思い出」が判断を鈍らせることも
「親の家だから」「また住むかもしれない」
そんな感情が判断を鈍らせることがあります。
ただし先送りは、築年数・修繕コスト・空き家税などリスクを増やすだけです。
5. 京滋リアルティのサポート内容と第三の選択肢
サポート内容
📊 売却・賃貸の比較シミュレーション
🏘 相場・需要・修繕履歴などを加味した価値診断
🧑💼 期限付き賃貸など柔軟な選択肢
💬 感情面や家族の意見調整もサポート
また、農地・田んぼ・空き地も以下の活用が可能です
駐車場経営
コンビニ・高齢者施設誘致
コインランドリー・一括借上げ
実際のご相談事例
「母の家をどうすべきか迷っていましたが、
京滋リアルティさんの収支シミュレーションで“貸す方が赤字になる”と分かりました。相続税の控除が使えるタイミングでスムーズに売却でき、ホッとしています。」
（草津市／50代女性・空き家相続）
退職後の年金収入が不安で、土地を駐車場として活用するか悩んでいました。
メリットとデメリットを数字で見せてもらい、最終的に売却して老人ホームの資金に回すことができました。」
（大津市／60代男性・老後資金対策）
京滋リアルティが選ばれる理由
宅建士・不動産コンサルタントなど有資格者が在籍
10年以上の地域密着実績／500件超の対応
自治体と連携した無料相談会など公的実績も多数
必要に応じて税理士・司法書士と連携
安心してご相談いただくために
✅ ご相談・査定は完全無料
✅ 訪問・電話営業は一切なし
✅ SSL対応・プライバシーポリシー完備で安心
まとめ・関連リンク
不動産活用の正解は「売る」か「貸す」だけではありません。
今の状況・将来の希望・感情面まで含めて、納得できる選択が一番の正解です。
京滋リアルティでは、迷っている段階からでも大歓迎。 一緒に最適な道を探しましょう。
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