山科区・伏見区・大津市の不動産・建築専門店

山科区でも不動産の売却に欠かせない不動産査定は、無料で行えることが多いです。しかし、不動産を売却するためにはほかにも様々な費用がかかります。必ず支払わなければならないのが税金です。

売却時に必ず必要な税金は、登録免許税と印紙税です。

登録免許税

不動産の名義変更を行うために必要な費用です。登録免許税の額は、不動産の固定資産税評価額×税率で計算されます。税率は登記の種類によって異なり、売買による土地や住宅の所有権移転登記の場合は2.0％です。また、土地と住宅を売却した場合には、それぞれに登録免許税がかかります。

固定資産税評価額が2,000万円の土地と、500万円の住宅を売却した場合には、（2,000万円×2.0％）＋（500万円×2.0％）＝50万円となります。

印紙税

売主と買主で不動産売買契約を結ぶ際に、契約書に貼らなければならない印紙代のことです。印紙税は不動産売買契約書に記載されている額によって、金額に差があります。

不動産売却の際には、必須ではありませんが必要であればかかる税金もあります。不動産の売却で利益が発生した場合には、譲渡所得税と復興特別所得税の2つの税金がかかります。

譲渡所得税

譲渡所得税は「所得税」と「住民税」のことを指しています。譲渡価格から取得費と譲渡費用を差し引いた、譲渡所得にかかる税金です。譲渡所得金額×税率で計算できます。税率は、不動産を所有していた期間が5年以下の場合と5年を超える場合とで異なるため注意しましょう。

復興特別所得税

2037年3月31日までは、復興特別所得税がかかります。所得税の税率に2.1％上乗せされることを覚えておきましょう。

不動産の売却には、税金以外にも様々な費用が必要となります。

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼し、戸建てや土地などの売買が成立すると、不動産会社に仲介手数料を支払います。仲介手数料は不動産会社ごとに自由に決めることができますが、宅地建物取引業法によって上限が定められています。

金額によって上限が異なり、400万円を超える不動産の売却では、取引価格×3％＋6万円＋消費税が仲介手数料となります。例えば、2,500万円で不動産を売却した場合、2,500万円×3％＋6万円＝81万円となり、これに消費税を合わせた89万1千円を、仲介手数料として不動産会社に支払います。

抵当権抹消登記費用

売却する不動産に住宅ローンが残っている場合は、抵当権を抹消しなければならないので、抵当権抹消登記の登録免許税がかかります。登録免許税は1,000円で、不動産ごとにかかるため、土地と建物のそれぞれに抵当権がついている場合は、1,000円×2＝2,000円を支払います。ただし、抵当権抹消登記には複雑な作業が必要で、一般的には司法書士に手続きを依頼するため、司法書士への手数料も必要になります。

測量費用

代々所有している古い戸建てなどでは、隣地との境界が曖昧な場合もよくあります。売却する際には、土地の面積や境界を明確にしなければならないので、測量するための費用が必要となります。測量にかかる費用は土地の大きさによって変わるので、不動産査定を依頼する際に相談しておきましょう。

引っ越し費用

住み替えなどにかかる引っ越し費用のほか、仮住まいの家賃などもかかります。

不用品の処分費用

古い家財道具など、不用品を処分するための費用が必要となります。

山科区でも土地売却の前には、確認しておかなければならないことがいくつかあります。

ローンの残高

ローンを組んで購入した土地は、抵当権が設定されているため売却することができません。売却するためには、ローンの残りを全額返済する必要があるので、住宅ローンの残高を確認しましょう。

土地の境界

土地売却で多いのが、隣地や道路との境界に関するトラブルです。境界は確定測量図や、隣地との境界に設置された、境界標で確認することができます。古い町並みが残る地域の土地では、売却するまで一度も測量していないことも多いので、境界が明確になっているかどうかを確認しておくことが大切です。

相続した場合の相続登記

相続した土地を売却する場合は、相続登記を行い所有権が誰にあるのかをはっきりさせなければなりません。相続登記には様々な手続きと書類が必要なので、早めに司法書士などの専門家に依頼し、手続きを済ませておきましょう。

権利証などの書類

土地の権利者であることを証明するためには、「権利証」と呼ばれる登記済証や、登記識別情報通知書が必要です。土地を売却する際には必要不可欠なので、手元にあるかどうかを、不動産査定を依頼する前に確認しておきましょう。

古家の処分

戸建てに多い木造住宅は、耐用年数が22年と定められているため、築20年以上の戸建ては価値がゼロになってしまうこともあります。そのため、築20年以上の戸建てと土地を売却する際には、古家つきの土地として売却するのか、古家を解体して更地にし、土地だけで売却するのか考える必要があります。古家の解体費用は、建物の大きさによって異なりますが、100～200万円ほどかかります。また、古家つきの土地として売却する場合でも、売却価格から解体費用を引かれることがほとんどです。

山科区でも土地や戸建てを売却する際には、様々な書類が必要となります。書類のなかには取得するまでに時間がかかるものもあるので、余裕を持って早めに準備することをおすすめします。

登記済証または登記識別情報

売却したい土地の真の所有者であることを証明するのが、権利証とも呼ばれる登記済証です。2005年以降に取得した土地の場合は、登記済証に代わって導入された、登記識別情報が必要となります。

登記簿謄本・登記事項証明書

土地の登記事項の内容を証明するものが、登記簿謄本または登記事項証明書です。

身分証明書

売主の本人確認をするため、運転免許証やパスポート、マイナンバーカードなどの身分証明書が必要です。

固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書

固定資産税の税額や、移転登記にかかる登記免許税を算出するために必要となる書類です。

土地測量図と境界確認書

土地の面積や形状、隣地との境界を確認するために必要な書類です。これらの書類がなく、隣地や道路との境界が明確になっていない場合は、測量を行わなければなりません。作成まで数カ月かかることもあるため、必ず事前に確認しましょう。

ローン残高証明書またはローン返済予定表

住宅ローンが残っている場合は、ローン残高証明書またはローン返済予定表が必要となります。

そのほかにも、建築確認済証や検査済証、建物図面や設備表など、不動産に関する書類はすべて大切な情報ですので、自分で用意できる場合は事前に用意しておきましょう。